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租赁市场十大关键词 战法

租赁,关键词,十大,市场时间:2021-02-26 10:32:33浏览:163
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长期租赁业一直是关系民生的重要话题。经过89年的发展,行业经历了从萌芽阶段到快速发展阶段的转变。今年的疫情被视为“黑天鹅”事件,行业按下了暂停键,于是租赁市场人气迅速下滑,市场需求减少或推迟。导致长期租赁公寓的租赁难度加大,空置率上升,雷击爆炸事件频发,影响了房东和租客的权益。本文从市场、政策、土地、行业等方面进行回顾,找出今年租赁市场十大突出变化。

房租下降了10%

根据壳牌研究院的数据,2020年,全国重点40个城市租房将降级

一线城市租户消费明显降级,月平均支出和租赁面积减少。壳牌研究院的数据显示,2020年一线城市租户平均支出同比下降5.8%,一方面是租金水平下降,另一方面是租赁面积减少。2020年,一线城市60-90平米住房交易比例比去年增长3.7个百分点,60平米以下住房比例基本持平,90平米以上住房比例略有下降。受疫情影响,部分租户会选择工作周边的小户型住宅,以减少公共交通出行,这是由租赁成本下降带动的。

预计下降

壳牌研究院的数据显示,2020年全国40个重点城市新房平均上市价格为38.3元/平方米,同比下降7.2%,近90%的城市业主预计呈下降趋势。根据租户议价空间的数据,70%的城市议价空间上升或持平。由于疫情导致空置房屋阶段性大幅增加,业主租房信心减弱,预期租金不断下调。随着疫情防控的完善,市场上的空置房屋逐渐消化,但业主预计要过一段时间才能恢复到去年的水平。

租金收益率较低

壳牌研究院的数据显示,2020年1月至10月,全国40个重点城市的平均出租率为1.9%,同比下降0.1个百分点。2018年11月以来,全国租金收益率呈下降趋势,80%的城市租金收益率持续下降。主要原因是房租下降,房价上涨。在租金收益率下降的城市中,50%以上是由于租金下降和房价上涨,30%以上是由于租金下降超过房价下跌,近10%是由于租金上涨小于房价上涨。

基金监管

为了解决“高收入低产出”和“长收入短支付”带来的财务问题,今年各地发布了相应的风险预警。杭州、Xi、成都、南京等地对长期租赁公寓企业出台了资金监管措施。通过设立监管账户和风险存款,对“高收入、低产出”等经营模式进行监管。企业一旦出现资金链危机,会优先保护房东和房客的权益,避免出现企业为非经营目的设立资金池的现象。这种方法在一定程度上可以避免“高收入低产出”的问题,值得其他城市借鉴。

租赁法规

9月7日,住房和城乡建设部发布《住房租赁条例》草案,推动住房租赁领域专门法律法规的建立,对行业发展意义重大,是行业发展的里程碑事件之一。《条例》的出台有助于促进房屋租赁市场监管的制度化和规范化。随着我国房屋租赁业的快速发展,市场参与者的种类和数量不断扩大,市场运作规则也越来越复杂。过去,只针对房东和房客的规定不能涵盖对整个市场的指导和监督。之前行业出现过长期出租公寓企业跑路、房租贷款、假房等一系列问题,影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁和出租、租赁企业和经纪活动等方面对租赁市场的主要行为进行规范和约束,可以有效规范市场秩序,促进租赁市场监管的制度化。

收藏租房最先进入市场

今年是集体土地租赁住房试点三周年,各地试点逐步落地,探索打破集体土地入市壁垒,完善制度建设,畅通多方参与渠道。目前,各地已经开展了一批集体土地租赁住房项目。自2017年以来,试点城市从13个扩大到18个,启动了150多个试点项目。今年,建设陆续完成。以前集体土地流动性差,利用率低。集体土地租赁房的建设在几个方面给市场带来了积极的意义:一是促进了城乡二元结构的打破和城乡统一土地市场的逐步建立;二是逐步缓解租赁住房供需矛盾,增加租赁住房供应,提高租赁质量。第三,有效盘活闲置的农村集体土地有利于增加集体经济组织的收入,并将改变农村集体土地增值收益在农民和集体之间的原有分配机制。随着多元化租赁住房体系的建设,集体土地上的租赁住房将发挥更大的支持作用。租赁是“十四五”期间房地产发展的主要方向。规划建议指出,要探索和支持集体建设用地按规划建设租赁住房,完善长期租赁政策,扩大保障性租赁住房供应。“十四五”期间,集体土地上的出租屋数量将大幅增加,建设将加快。

机构暂停

长期租赁企业扩张速度放缓,长期租赁公寓热情下降。截至目前,近50%的百强房企涉足长期租赁公寓业务,2017年至2019年,超过75%的房企涉足长期租赁公寓业务。今年,前100家房地产企业中只有两家新开了长期租赁公寓业务。在今年疫情的影响下,长期租赁企业集中了城市选择,普遍选择了更为谨慎的布局。北上广深杭是房企长期租赁公寓布局的战略高地。

模式困难

在疫情冲击下,租赁市场趋冷,长期租赁企业租赁率下降,违约率上升,现金流普遍紧张。据公开信息不完全统计,今年有40多家为父母租房的企业陷入商业纠纷或资金链断裂。疫情加剧企业经营风险,“雷爆”频发。

2017年以来,具有运营风险的长期租赁公寓企业有几个基本特征。一是注册资金少,近60%的企业注册资金在200万以下;二是企业运营初期没有实际资本投入,90%以上的企业没有实缴注册资本。第三,成立时间比较短,60%的问题企业成立不到一年半。

表面上看,疫情是影响租赁机构生存的直接原因。然而,市场因素只是导火索。其实,长租公寓企业风险的内在原因有三:一是长租公寓经营模式单一,灵活性差。其次,特许经营模式下的中小企业融资困难,企业倾向于利用租赁贷款扩张;最后,行业进入门槛太低,鱼龙混杂。前期一些没有运营和财务实力的企业盲目进入,增加了市场低迷时的风险系数。

转化与进化

随着租赁市场管理和资金监管政策的出台,将推动长期租赁公寓企业进一步审视自身经营的合法性。对于以“长期预付款”资金为主要运营资金来源的长期租赁公寓企业,将面临加速的“去杠杆化”,这将迫使租赁企业提高资金链管理和精细化运营能力。长期租赁公寓企业调整精细化经营模式,专注单店盈利,是必然趋势。一是规范资金使用制度,审查自身合规性;二是做好“以产定收”的成本管理,通过精细化经营,保持稳定健康的现金流。

受疫情影响,今年租赁市场整体呈现“低温”局面。与买卖市场相比,今年的疫情对租赁市场的影响更大,需求弹性不足,市场不断向“租户市场”转变。疫情也引发了机构租赁的风险,改变了机构租赁的产业格局,加速了优胜劣汰,进一步增强了集中度。企业重新审视了自身的业务合规性和运营能力,重点是能力建设。随着疫情影响的减弱和防控措施的正常化,预计明年租赁市场将逐步回升。在疫情不反复的情况下,预计明年春节后租赁市场人气会有所上升,租赁需求会有所回升。(cis)

[1]40个重点城市的评选标准主要是从各城市租赁GMV,涵盖东北、西北、西部、中部、东南沿海、环渤海和长三角7个区域。


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