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「干股是什么意思」【年报点评24】招商蛇口:发挥央企优势求突破

蛇口,年报,优势,突破,招商时间:2021-04-21 12:58:07浏览:129
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原标题:【年报点评24】招商蛇口:发挥央企优势求突破

年度报告系列第二十四次审查

业绩规模翻倍,实现了重组上市“千亿规模、百亿利润”的承诺。2017年营收754.55亿元,同比增长18.69%;归属于母亲的净利润为122.2亿元;净负债率大幅上升至59.69%,平均融资成本为4.8%;长期出租公寓布局60万平方米;项目过于集中在竞争激烈的一二线城市,销售受市场波动影响较大;土地总储量2300多万立方米,与同规模的1000亿房企相比略显薄弱。

马娟朱一鸣克里研究中心

招商局蛇口在2015年吸收招商局地产重组上市后,专注于园区开发运营、社区开发运营、邮轮产业建设运营三大业务板块。依托“原港口-中心区-后市”的独特发展和运营模式,在2017年迎来规模和利润的双增长,实现了上市提出的“1000亿规模、100亿利润”的目标。

2017年,招商局蛇口售出1127.79亿元,同比增长52.54%,新增土地1023.56万平方米,同比增长45.8%,新增股权593.78万平方米,同比增长37.8%。2017年,招商局蛇口充分利用央企资源,登陆昆钢、天津汤臣、南通外运等项目。18年初,收购东风和浙江何润房地产项目,成立专门的M&A团队和中央企业资源整合团队,在国企合作、加强土地储备的背景下加强并购。

规模扩张后,2017年招商局蛇口营收规模和利润大幅增长,返母净利润达到122.2亿元;毛利率和净利润率分别保持在37.7%和19.9%的高水平。净负债率升至59.7%,融资成本为4.8%。融资成本优势显著。此外,招商局蛇口利用央企优势,积极加强一二线城市重点城市长期租赁公寓布局,已达到60万平方米。

销售额:排名1000亿阵营,金额同比增长52.54%

2017年,招商局蛇口在内地、香港、新西兰近50个城市分销约200个销售项目,实现销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%。销售规模的增长主要是因为其丰富的销量,产品淘汰率和整体平均售价的提高,以及产品线的丰富和细分。2017年,招商局蛇口商住公寓产品去污率分别达到64.3%和75.7%,同比上升6.5和45.5个百分点,去污力明显提升。招商局蛇口布局主要在一线和热点二线城市。2017年平均售价达到19785元/平方米,比2016年上涨26%。

从销售区域来看,华东和深圳贡献较大,其他区域贡献相对均匀。作为一家在深圳起步的房地产企业,深圳一直是蛇口招商的核心区域。2017年,深圳销售贡献率达到22%,地区贡献率排名第二。其中,深圳招商中心项目年销售额近百亿,业绩突出。近年来,招商局蛇口加大了华东地区的市场布局。2017年,在原有布局的基础上进入南通、昆山、嘉兴、无锡等城市。华东地区销售贡献持续提升,2017年销售贡献达到30%,排名第一。

招商局蛇口提出2018年销售目标1500元,同比增长33%。从其可利用的资源来看,实现这个目标并不难。2018年,招商局蛇口可销售资源预计达到2650亿元,全年新增增加值2090亿元,去污率57%,可实现1500亿元销售目标。其中,华东和深圳仍是其区域布局的重点,分别占价值的38%和21%。考虑到城市布局和市场情况,2018年招商局蛇口的可售货源投放主要集中在2018年第二、三、四季度,分别占28%、28%和31%。

投资:深度培育一线二线,以土地收购兼并为主要手段进行合作

2017年,招商局蛇口在一线、核心二线及周边重要城市收获84个项目,新增土地建设1023.56万平方米,同比增长45.8%,股权建设593.78万平方米,同比增长37.8%。2015年,招商局蛇口吸收招商局地产后,企业重组,征地少,新增土地下降。此后,招商局蛇口探索了多种征地方式,积极补位,加大土地储备,其中合作征地和兼并收购成为其主要征地路径。2017年,84个新项目中,合作征地和收购分别占70%和10%,合计占80%。2017年,招商局蛇口登陆昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目,18年年初收购东风、浙江何润房地产项目,组建专门的M&A团队和中央企业资源整合团队,加强国企合作背景下的并购。预计2018年并发并购比例将上升至20%。

从城市结构来看,2017年招商局蛇口新增土地储备仍以一线和二线热点城市为主,其股权地价分别占18%和79%,三线城市仅占3%。其中新增土地储备项目70%位于京津冀、长三角、珠三角都市圈。2017年,招商局蛇口总土地储备2300万平方米,其中核心区深圳占比最高,占31%,华中地区占24%,排名第二。长三角、珠三角和京津冀都市圈在土地总储量中的比重仍然比较高,合计占近60%,其中珠三角占38%。2018年计划新开工面积1066万平方米,竣工面积593万平方米。

未来,这些土壤储备将为招商局蛇口的发展打下良好的基础。但相比其他千亿房企,招商局蛇口整体布局相对集中在竞争激烈的一二线城市,受市场波动影响较大。土壤总储量2300万立方米,也略弱。2018年2月春节期间,三四线置业需求旺盛,一二线城市销售市场大幅下滑。2月份招商局蛇口销售额仅为72.43亿元,较上月下降38.4%,较去年同期下降17.8%。

财务:营收和利润增加,融资成本4.8%,保持行业低位

2017年,招商局蛇口进入千亿阵营,收入规模和利润大幅增长。2017年营业收入754.55亿元,同比增长18.7%。其中,作为企业主要收入来源的社区开发经营部门的经营收入稳步增长,2017年达到690.46亿元,同比增长23.0%,占比91.5%;由于2016年同期零散楼盘销售的影响,园区开发运营板块营业收入同比下降18%,至58.14亿元。从地区分布来看,华东、深圳和华中地区收入相对较高,分别占33.2%、19.8%和19.3%。其中,由于武汉公园1872、Xi安依云曲江、成都大魔方等大型项目的结转,2017年华东和华中地区招商局蛇口收入规模大幅增长,分别增长98.3%和71.0%。

2017年,招商局蛇口实现“规模1000亿、利润100亿”目标,利润水平再上新台阶,实现净利润150.1亿元、净利润122.2亿元,分别比2016年增长23.5%和27.6%。2017年,招商局蛇口利润率保持高位,毛利率37.7%,净利润率19.9%,比2016年分别增长3.1个百分点和0.8个百分点。

净负债率大幅上升至59.7%,融资成本4.8%,维持较低水平。由于规模扩张,2017年招商局蛇口负债率上升至59.7%,较2016年上升40.0个百分点,但在行业内仍处于合理水平。2017年,招商局蛇口继续拓展多渠道融资,完成50亿元中期票据登记发行、150亿元公司债发行额度、24亿元一期发行等。融资结构和成本大幅优化。随着行业内融资成本的上升,2017年招商局蛇口的平均融资成本为4.8%,较2016年小幅上升0.3个百分点,处于行业内较低水平,融资成本优势明显。现金与短期债务之比和长期债务与短期债务之比呈下降趋势,2017年分别为1.49和2.21。

策略:加强一二线重点城市长期租赁公寓布局

“租购平等,租售并举”的理念逐渐深入人心。2018年,国家将全面推进租购制,租赁住房市场将进入快速发展的快车道。作为切入出租屋市场的长期租赁公寓,无疑将成为更多房企挖掘股市的新切入点。2017年,招商局蛇口大力拓展全国布局约60万平方米的长租公寓,积极探索长租公寓资产证券化。通过多种融资方式获批,如CMBS首个单储式长租公寓60亿元交易所发行额度、银行间首个单长租公寓200亿元ABN产品注册额度等,加快长租公寓布局。近日,招商局蛇口形成了年轻白领公寓“一栈”、精品公寓“一房”、酒店式公寓“一堂”三条核心产品线,完成了产品、服务、运营、品牌细分化、标准化体系建设。其中一套公寓已在北京、重庆、深圳福海一库签约。未来,招商局蛇口将在一二线重点城市加大长期租赁公寓布局。

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